Daniel Álvarez, CEO de Cushman & Wakefield | AB Advisory, señala que los costos de operación y la inteligencia artificial plantean retos para el mercado inmobiliario corporativo de Costa Rica.
El mercado de oficinas en Costa Rica enfrenta un panorama de mayor desocupación, presión sobre los precios de alquiler y menor desarrollo de nuevos proyectos, según el análisis de Daniel Álvarez, CEO de Cushman & Wakefield | AB Advisory.
El especialista explicó que la demanda de estos espacios depende en gran medida de las empresas multinacionales del sector servicios. Por ello, las reducciones de personal, la consolidación de operaciones y la salida de compañías tienen consecuencias que se extienden a propietarios de edificios, proveedores y comercios.
De acuerdo con los datos presentados por Álvarez, la disponibilidad de oficinas se ubicó en un 17,7%, mientras que la absorción neta —la diferencia entre los espacios que se ocupan y los que se desocupan— cayó un 11,7% durante el primer semestre de 2026, en comparación con el mismo periodo de 2025.
COSTOS Y TECNOLOGÍA TRANSFORMAN LA DEMANDA
Álvarez identificó la apreciación del colón, los rezagos en formación de talento y los problemas de infraestructura y movilidad como factores que, a su criterio, afectan la competitividad del país para atraer y conservar operaciones internacionales.
Explicó que las empresas que reciben sus ingresos en dólares y pagan una parte importante de sus gastos en colones enfrentan mayores dificultades para proyectar sus costos.
A estas condiciones se suma la incorporación de inteligencia artificial, que está llevando a las compañías a revisar sus necesidades de contratación, especialmente en tareas repetitivas y servicios transaccionales.
Según el especialista, esa transformación también modifica los requerimientos inmobiliarios: una empresa puede reducir el espacio que necesita, concentrar varias oficinas en una sola o subarrendar áreas que ya no utiliza.
IMPACTO ALCANZA A PROVEEDORES Y COMERCIOS
El ejecutivo destacó que la pérdida de empleos representa solo una parte del efecto económico. Alrededor de las oficinas operan empresas de limpieza, mantenimiento, seguridad, alimentación, construcción y servicios profesionales.
También señaló que una menor presencia de trabajadores puede afectar restaurantes, gimnasios y otros negocios ubicados en proyectos de uso mixto, donde conviven oficinas, comercios y servicios.
En su análisis, la manufactura avanzada y las ciencias de la vida presentan mayor estabilidad relativa debido a las inversiones en instalaciones, equipos y redes de proveedores. Sin embargo, advirtió que su crecimiento no necesariamente permitiría absorber, con la rapidez requerida, a las personas que pierdan su empleo en servicios.
ESCENARIOS A CORTO Y MEDIANO PLAZO
Si continúa el debilitamiento de la demanda, Álvarez prevé mayores espacios disponibles, presión a la baja sobre los alquileres y menores ingresos para los propietarios. También anticipa un freno en la construcción de oficinas y en algunos proyectos de uso mixto.
El especialista señaló que la poca liquidez del mercado —la dificultad para encontrar compradores y concretar ventas— limita las alternativas para quienes necesiten vender edificios corporativos.
Como una posibilidad, mencionó la reconversión de ciertas oficinas hacia otros usos, incluido el residencial. No obstante, aclaró que esta opción requiere estudios legales, técnicos y arquitectónicos, por lo que sería viable únicamente en casos específicos.
Para dar seguimiento al panorama, recomendó observar la inversión extranjera directa específicamente destinada al sector servicios, junto con el empleo, la ocupación de oficinas y el comportamiento de los alquileres. A su juicio, las cifras generales de inversión pueden ocultar diferencias importantes entre las actividades manufactureras y las que generan demanda de espacios corporativos.
